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2025年12月31日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），完善基礎(chǔ)制度，優(yōu)化監(jiān)管安排，健全市場(chǎng)功能，增強(qiáng)多層次資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。同時(shí)，滬深交易所、中國(guó)結(jié)算、證券業(yè)協(xié)會(huì)、基金業(yè)協(xié)會(huì)等單位的配套業(yè)務(wù)規(guī)則同步發(fā)布。

記者了解到，自制度規(guī)則發(fā)布實(shí)施，市場(chǎng)主體可直接向證監(jiān)會(huì)、交易所申報(bào)相關(guān)材料，證監(jiān)會(huì)將堅(jiān)持市場(chǎng)化法治化方向，聚焦重點(diǎn)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，分階段推進(jìn)試點(diǎn)工作，在試點(diǎn)初期，嚴(yán)把發(fā)行上市質(zhì)量關(guān)、合規(guī)關(guān)和風(fēng)險(xiǎn)關(guān)，壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)把關(guān)責(zé)任，做好REITs 準(zhǔn)入監(jiān)管、日常監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)處置。目前看，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較為充裕，質(zhì)量總體不錯(cuò)。

“1+3+N”政策框架明確

根據(jù)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs制度體系安排，證監(jiān)會(huì)初步明確“1+3+N”框架安排，即1項(xiàng)《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》、1項(xiàng)通知、2項(xiàng)工作規(guī)程，N即滬深交易所、中國(guó)結(jié)算、證券業(yè)協(xié)會(huì)、基金業(yè)協(xié)會(huì)等單位的17項(xiàng)配套規(guī)則。

本次規(guī)則主要針對(duì)新增的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)，在從嚴(yán)管理基礎(chǔ)上作適應(yīng)性調(diào)整優(yōu)化，提高制度的包容性和適應(yīng)性，也體現(xiàn)對(duì)不同領(lǐng)域REITs“分類管理、分類施策”的針對(duì)性安排。

《通知》圍繞四個(gè)方面對(duì)推進(jìn)REITs相關(guān)工作作出安排，一是完善工作機(jī)制、壓實(shí)機(jī)構(gòu)責(zé)任，推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs健康發(fā)展；二是加快推進(jìn)REITs市場(chǎng)體系建設(shè)，重點(diǎn)推進(jìn)市場(chǎng)擴(kuò)容擴(kuò)圍、加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)、完善市場(chǎng)生態(tài)；三是進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊(cè)流程、健全市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)體系，完善REITs申報(bào)注冊(cè)制度機(jī)制；四是健全全鏈條監(jiān)管機(jī)制安排、壓嚴(yán)壓實(shí)市場(chǎng)主體責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

REITs 配套業(yè)務(wù)規(guī)則修訂主要體現(xiàn)在五方面。

一是適應(yīng)性調(diào)整名稱和表述。將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs均納入規(guī)制范圍，規(guī)范各門類REITs活動(dòng)。

二是系統(tǒng)化完善REITs準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。明確項(xiàng)目在合規(guī)、財(cái)務(wù)、資產(chǎn)評(píng)估及基金運(yùn)作等維度的基本要求，并對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs 作出針對(duì)性安排。合規(guī)性審核重點(diǎn)將聚焦于保障項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)和有效轉(zhuǎn)讓的核心法律文件，包括權(quán)屬證書、關(guān)鍵合規(guī)手續(xù)等，進(jìn)一步提升審核的針對(duì)性與適應(yīng)性。

三是推動(dòng)建立更為市場(chǎng)化的機(jī)制安排。研究建立與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率等市場(chǎng)基準(zhǔn)掛鉤的、更具科學(xué)性及靈活性的收益率要求。嚴(yán)格規(guī)范回收資金用途，參照股票、公司債券監(jiān)管要求，明確回收資金使用應(yīng)符合國(guó)家宏觀政策，遵守國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、外匯管理和有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，不得用于購(gòu)置商品住宅用地。

四是支持REITs 持有業(yè)態(tài)相近、功能互補(bǔ)或運(yùn)營(yíng)協(xié)同的資產(chǎn)組合，推動(dòng)跨領(lǐng)域資產(chǎn)整合，以提升規(guī)模效應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)分散能力，并將首發(fā)后擴(kuò)募申報(bào)時(shí)間縮短至6個(gè)月。

五是優(yōu)化審核機(jī)制并強(qiáng)化發(fā)行監(jiān)管。將首次反饋意見出具時(shí)限由受理后30個(gè)工作日縮短至20個(gè)工作日，提高審核效率。制定發(fā)布招募說(shuō)明書編制指南，引導(dǎo)市場(chǎng)主體遵循REITs產(chǎn)品特性與市場(chǎng)規(guī)律編制募集文件，提升申報(bào)材料的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化水平。同時(shí)，證券交易所將通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)等方式，嚴(yán)把REITs發(fā)行上市準(zhǔn)入關(guān)。

采取兩類REITs并行的策略

“當(dāng)前在我國(guó)推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，既契合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與市場(chǎng)各方需求，適配居民財(cái)富管理需要，又符合REITs發(fā)展規(guī)律，與國(guó)際慣例接軌，實(shí)屬水到渠成。”業(yè)內(nèi)人士表示，盤活存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，有助于拉動(dòng)消費(fèi)和投資，帶動(dòng)增量，穩(wěn)行業(yè)穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的推出，標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)進(jìn)入了“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施并行發(fā)展”的新階段，向著全門類、全資產(chǎn)的成熟方向邁進(jìn)。

記者了解到，下一階段，監(jiān)管部門將采取商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs并行推進(jìn)的發(fā)展策略，增強(qiáng)REITs市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的廣度與深度：一方面，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs更多承擔(dān)的是“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、補(bǔ)短板”的職能，通常具有公共屬性強(qiáng)、現(xiàn)金流預(yù)期穩(wěn)定、受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響相對(duì)較小的特點(diǎn)，后續(xù)可以繼續(xù)發(fā)揮其在盤活公共基礎(chǔ)設(shè)施存量的關(guān)鍵作用；另一方面，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs更加側(cè)重“促消費(fèi)、調(diào)結(jié)構(gòu)”，市場(chǎng)化程度更高，與宏觀經(jīng)濟(jì)周期、消費(fèi)景氣度聯(lián)系更緊密，可以精準(zhǔn)對(duì)接商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等業(yè)態(tài)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)盤活需求。兩大領(lǐng)域REITs將發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，協(xié)同發(fā)力，共同拓展資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的邊界與深度。

后續(xù)不求多不求快，試點(diǎn)階段穩(wěn)健起步

根據(jù)監(jiān)管安排，證監(jiān)會(huì)將按照“規(guī)范先行、試點(diǎn)突破、穩(wěn)步推廣、加強(qiáng)監(jiān)管”的原則，堅(jiān)持市場(chǎng)化法治化方向，聚焦重點(diǎn)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，分階段推進(jìn)試點(diǎn)工作，堅(jiān)持強(qiáng)監(jiān)管防風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)投融資良性循環(huán)，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。

一是篩選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，高標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)起步。自制度規(guī)則發(fā)布實(shí)施，市場(chǎng)主體即可直接向證監(jiān)會(huì)、交易所申報(bào)。推進(jìn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)初期，穩(wěn)中求進(jìn)，不求多、不求快，堅(jiān)持嚴(yán)把發(fā)行上市質(zhì)量關(guān)、合規(guī)關(guān)和風(fēng)險(xiǎn)關(guān)，重點(diǎn)支持符合國(guó)家政策導(dǎo)向、社會(huì)效益顯著、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健且具有行業(yè)代表性的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。優(yōu)先聚焦核心城市群及經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域的成熟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，優(yōu)先支持上市公司、中央企業(yè)、地方重點(diǎn)國(guó)有企業(yè)以及優(yōu)質(zhì)民企、外企持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，優(yōu)先推進(jìn)商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等業(yè)態(tài)。目前看，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較為充裕，質(zhì)量總體不錯(cuò)。

二是壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)把關(guān)責(zé)任。堅(jiān)持“申報(bào)即擔(dān)責(zé)”原則，持續(xù)完善證券公司、基金管理人、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)從事REITs業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)盡職調(diào)查、材料制作、詢價(jià)定價(jià)、信息披露等方面責(zé)任，督促?gòu)?qiáng)化質(zhì)量控制、廉潔要求和投資者保護(hù)，發(fā)揮好市場(chǎng)“看門人”作用。同時(shí)，壓實(shí)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的信息披露責(zé)任和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理責(zé)任。

三是防風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)監(jiān)管。堅(jiān)持問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向，做好REITs 準(zhǔn)入監(jiān)管、日常監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)處置，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理違法違規(guī)行為和風(fēng)險(xiǎn)事件，切實(shí)維護(hù)市場(chǎng)良好秩序和平穩(wěn)運(yùn)行。同時(shí)，持續(xù)強(qiáng)化公權(quán)力運(yùn)行監(jiān)督制約，建立健全有效制衡的質(zhì)量控制體系與廉政監(jiān)督機(jī)制，為REITs 審核注冊(cè)流程規(guī)范運(yùn)行提供堅(jiān)實(shí)保障。REITs審核注冊(cè)及監(jiān)管工作堅(jiān)持“能公開、盡公開”原則，全面接受社會(huì)監(jiān)督。

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